הפרת חוזה איך מתמודדים - סעדים ותרופות
ר' איתמר רכש דירה מקבלן, מדובר בדירה מכובדת מקבלן רציני ומוכר, כראוי וכיאות לאיש מכובד כמו ר' איתמר. אחר עבור שנתים, ר' איתמר עושה את דרכו לאתר העבודה של הפרויקט. והוא רואה שהפרויקט לא ממש מתקדם, והכל תקוע שמה. ר' איתמר לא מתמהמה והוא מרים טלפון לקבלן ושואל אותו מה קורה עם הפרויקט, והקבלן מתחיל לספר לו על כל מיני קשיים ומכשולות שהעירייה הרימה לו כל הזמן. ושהוא עובד מסביב לשעון על מנת שהכל יסתדר. ואוטוטו הפועלים יחזרו לשטח ויפעלו במלוא הקיטור על מנת למסור את הדירה כמה שיותר מוקדם.
אומר לו ר' איתמר אין בעיה, אני מפסיק לשלם לך, עד שתסתדר עם העירייה. ברגע שגמרת עם העירייה, תרים אלי טלפון וכל הכסף אצלך בחשבון, כאן ועכשיו ובמזומן. אבל אני צריך לראות בנייה בפועל, לא סיפורים ולא קשקושים!
עובר עוד שנה וחצי, ור' איתמר מקבל מכתב עם פירוט מצב חשבון מהקבלן, ובמקום שהקבלן יתחשב באיחורים שלו ויתן לו איזה שדרוג משמעותי בדירה כפיצוי על האיחור. הוא רואה שזה בדיוק הפוך, הוא רואה שהוא מחוייב ברבית והצמדה ע"ז שהוא לא שילם בזמן.
שכירות, מאן דכר שמיה, שקל לא יורד מהחשבון. לא שכירות ולא פיצוי, רק דורשים ממנו רביות והצמדות.
מה קורה פה?
כאשר שני אנשים עושים עסקה, קיים חשש, שאחד משני הצדדים או שני הצדדים גם יחד, יפרו את ההסכם כולו או חלקו. ועל זה נולד המושג שנקרא בשפה המשפטית 'הפרת חוזה – סעדים ותרופות'. שנועד לתת מענה לבעיה כאובה זאת.
בסיפור שלנו, הקבלן לכאורה הפר את התחייבותו כלפי ר' איתמר בזה שהוא איחר את הבנייה. ה'סעד' שעומד כלפי ר' איתמר הינו שכירות לפי חוק מכר דירות. אבל למעשה, ר' איתמר הפעיל 'סעד' אחר. דהיינו שלא שילם את הכסף שעליו לשלם.
אז מה, הקבלן יכול לאחר כמה שבא לו, ואני חייב לשלם?
בוודאי שלא, אבל בהיות ולשלם פיצוי עבור איחורים הינו הוצאה גדולה מאוד עבור הקבלן. לפיכך, הקבלן ינסה לעשות כל מה שאפשר על מנת להיפטר מכך.
והדבר הכי פשוט וקל מבחינתו הינו, לתפור את החוזה בצורה כזאת שזו יעניק לקבלן סל תרופות מורחב, עבור הפרות נכונות ומדומיינות שהם מצד הלקוח, עם סל סעדים מצומק כאשר מדובר בהפרות מצד הקבלן.
במקרים קיצוניים יותר, הוא יכניס סעיפים מסובכים בחוזה, שמהם ישתמע שבמקרים מסויימים אתם מוותרים על הפיצוי של השכירות לגמרי.
מה שבעברית מדוברת קוראים לזה – לתת לקבלן מרווח התחמקות הרבה מעבר למה שההגיון נותן.
ובהיות וכידוע שהחוזה מנוסח על ידי עורכי דין של הקבלן, הם לא יתנגדו לכך בלשון המעטה…
על כן הצגנו בפניכם כמה טבלאות של הפרות שכיחות עם סעדים ותרופות "סטנדרטיות" + טבלא מיוחדת עם המלצות למשא ומתן ממומחי אתר 'בייסי'. כמובן, שלאחר החתימה על החוזה הענינים הם הרבה יותר מורכבים, כאשר משהו מסתבך, (מה שכמעט תמיד קורה לבסוף). לכל שאלה ניתן לפנות למומחי האתר דרך הצור קשר.
בעז"ה בקרוב נעלה עוד שני מאמרים איך להתמודד מול הפרות של הקבלן כאשר נהיים 'חכמים לאחר מעיישה', וזכויות הרוכש לא מוגנים בחוזה כמו שצריך. פרק 'ההבדל בין חוזה רגיל לחוזה קבלן (חוזה אחיד)'. ופרק 'מריבות עם הקבלן'.
סעדים ותרופות "סטנדרט"
ההפרות השכיחות מצד הקבלן:
בדרך כלל לא יהיה נקוב בחוזה שום פיצוי על זה.
מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי / משפטי
לקרוא היטב את המאמר 'פירוט חשבון קבלן'
שכירות לפי חוק מכר דירות
לרשום בפרוטוקול המסירה שהדירה לא ראוייה למגורים, עם פירוט הסיבות לכך (אין טופס 4, קירות עקומים, וכיוצא בזה).
ולא לגור שמה כלל עד לתיקון הליקוי.
מומלץ לשקול סירוב לקבלת מפתח.
תיקון הליקויים
אחריות חוק מכר דירות
ההפרות השכיחות מצד הרוכש:
רבית
איחור במסירה גם כאשר זה לא מידתי בעליל,
לדוגמא שהקבלן יוכל לאחר בחודש ויותר על איחור בתשלום של יום אחד…
המלצות ממומחי 'בייסי' למשא ומתן עם הקבלן בנושא
זכות ביצוע מסירה במעמד צד אחד (הקבלן), על כל המשמעויות הכרוכות בכך, ארנונה, ועד בית, וכו'.
(קבלנים נוהגים להרחיב את המונח הזה של הפרה יסודית, הרבה מעבר לפורפוציה).
קנס שנע בדרך כלל בין %10 – ל15%,
זכות ביטול החוזה
המלצות ממומחי 'בייסי' למשא ומתן עם הקבלן בנושא
איחור בתשלום ● להתעקש על תאריכי תשלום שאתה יכול לעמוד בהם בשופי. עם מרווח הוגן למקרה בלתי צפוי. ● אם אפשר, יש להכניס סעיף של 'כח עליון' למקרי קיצון. ● לבטל או לפחות לצמצם לשפיות, את זכות הקבלן לאחר את המסירה, בתמורה לאיחור בתשלום. כמו כן ניתן לדרוש שבמידה והקבלן גם איחר, לא יהיה רבית. |
סירוב לקבלת מפתח לבדוק היטב איזה נסיבות מצדיקות מסירה חד צדדית, והאם זה מקובל עליך. |
קנס על הפרה יסודית להחיל את הקנס גם במקרה של הפרה יסודית מצד הקבלן. |