האם ניתן לסמוך על ערבות בנקאית

כאשר הבנק נותן ליווי פיננסי ומעניק ערבות בנקאית לפרויקט, הוא משעבד וממשכן את הפרויקט אליו. זאת אומרת, שהדירה שאתה קנית בעצם שייך במידה מסויימת לבנק שמלווה את הפרויקט.

ומה עושים? בשביל זה נולד המונח 'מכתב החרגה', דהיינו שעל כל תשלום שאתה מפקיד לחשבון הפרויקט, אתה זכאי לדרוש מהקבלן מסמך 'מכתב החרגה' חתומה ע"י הבנק. וזה בנוסף לערבות הבנקאית על הכסף. 

מומלץ לדרוש את מכתב ההחרגה. שבמקרה והפרויקט יגיע למימוש ח"ו ומחיר הדירה תעלה, אז תקבל את הכסף לפי ערך הדירה העדכנית (בהתאם להליכי הפשיטת רגל וכו'). ולא רק לפי הכסף שאתה שילמת, ושע"ז הבנק התערב לך.

בנקים למשכנתאות דורשים מכתב החרגה כתנאי מקדים לכל משכנתא שתרצה לקבל. [בנוסף לכך, בנקים למשכנתאות ידרשו 'הסבת ערבות' דהיינו שהערבות בנקאית על כסף המשכנתא יהיה על השם שלהם ולא על השם שלך].

כמו כן בתשלום האחרון ומסירת המפתח, יש לדרוש מסמך 'מכתב החרגה מלא'. שכתוב בה מפורש שבמקרה והבנק יממש את המשכנתא שלו על הפרויקט, היחידה שלך כבר לא קשור לבנק.

לפעמים הקבלן ידרוש עמלה על המסמך הזה, וזה עדיין שווה את מחיר העמלה. 

כאשר מנהלים את המשא ומתן מול הקבלן על הדירה מומלץ לדרוש פטור מלא מעמלות על קבלת מסמכים.