דירות להשקעה בפריפריה

סקירה קצרה

כדי להבין את הדינמיקה של דירות להשקעה בפרפריה יש להבין כמה נקודות חשובות:

לרוב מדובר בדירות ישנות– הווי אומר שיתכן מאוד שיש ליקויים בדירה וכן בלאי טבעי בקצב מהיר לדוגמא: בעיות בצנרת אינסטלציה וכו', סדקים בקירות ובעיות באיטום ונפילות חוזרות ונשנות של טיח מהתקרה, וכו..
לרוב מדובר באזורים פשוטים– סיבת המחיר הזול של הדירות נעוץ לרוב בכך שהדירה ממוקמת באזורים חלשים מבחינה סוציו אקונומית, אוכלוסייה וכו….
הריחוק מן המרכז– כאשר בעלי הדירה גרים במרכז הארץ קשה מאוד לנהל את הדירה הרחוקה שבד"כ זקוקה לתחזוקה שוטפת- החל מנושא התיקונים ועד לנושא השוכרים- ללא איש קשר שגר באזור ויוכל לעזור בהתנהלות.
שוכרים– בעיית השוכרים היא נושא בפני עצמו המצריך זהירות רבה והרבה ס"ד.

לאחר שהבנו את הנקודות הנ"ל נוכל לעבור לפרוט הפתרונות (שישנם ב"ה) וע"י מודעות וערנות תוכלו בעז"ה לבצע את ההשקעה הנכונה לכם מתוך מבט מפוקח וערני ומעל הכול- תפילות לסייעתא דשמיא.

איך יודעים באיזה אזור כדאי לקנות?

לעולם! אבל לעולם! אתם לא קונים דירה ע"פ המלצת המתווך בלבד!, כאשר אתם מקבלים הצעה של דירה אתם מבררים עליה כמו בשידוכים- מחפשים אנשים המוכרים לכם/ שאתם סומכים עליהם- הגרים באותו אזור ומקבלים מהם המלצות על הדירה שברצונכם לקנות. ישנם ערים שבהם ההבדל בין בניין לבניין הוא כמשמיים וארץ!!

הגיעו בעצמכם לשטח- תגיעו בשעות שונות, הסתובבו ברחובות, נסו "לנשום" את האזור, היכנסו לבית הכנסת המקומי, דברו עם תושבים רבים ככל האפשר, תדפקו אצל שכנים, צלמו את הדירה והראו לקרוביכם- ועשו הכול כדי לקבל את המידע הרב ביותר על האזור/ השכונה/ התושבים/ המנטליות וכו' ….וכן באם הוא מקום מפותח עם חנויות ותחבורה נגישה

(ספורים רבים מידי וכואבים תארו מתווכים שהמליצו על אזור מסוים בהבטחות קוסמות- ולמפרע התברר שמדובר באזורים קשים ומחמת כן קשה היה להשכיר את הדירה וכמובן שהיה צריך להתפשר רבות גם במחיר ההשכרה)

התחרדות- לעולם אל תאמינו לסיפורי התחרדות למיניהם המושמעים מפי המתווך- בררו זאת מפי תושבי המקום החרדים- הם מכירים את השטח בצורה הטובה ביותר.
מתחרד?- יש לדעת שהמושג מתחרד הוא שטח אפור שנתון לפרשנות רבה ולדוגמא כשהמתווך\ השכן מספר לכם בהתלהבות על אזור ושכונה מתחרדת לפעמים כוונתו לשכונה שבה יש שני תושבים חרדים בקצה השכונה או בניין שיש בו דייר אחד חרדי מתוך למעלה מ20 דיירים בבניין! או שיתכן וכוונתו לתושבים עם כיפה של שבת…

רבים מן הממליצים המליצו לקנות דירה באזור בו תרצו לגור באם תחליטו לעבור בעצמכם לפרפריה:

מניסיון זוגות רבים חפצים לעבור בהמשך לדירה שלהם וכאשר הדירה ממוקמת באזור חרדי/ מתחרד נושא המעבר הופך להיות קל יותר.
לרוב באזור בו תרצו לגור- גם תמצאו שוכרים מהוגנים יותר והאזור עצמו מדורג מבחינה סוציו אקונומי במצב טוב יותר.
קרבת מוסדות הלימוד של הילדים לדירה וכן באם יש באזור מטפלות ומשפחתונים גם חנויות ותחבורה נגישה הם שיקול חשוב

איזו דירה מומלצת לקניה?

כמו שכתבנו- רוב הדירות באזורים אלו הן דירות ישנות, ולכן:

ככל שההצעה נראית "נוצצת" יותר- היו חשדניים….

למה הדירה משופצת? האם שיפוץ קוסמטי מחביא תחתיו ליקויים עמוקים יותר? שמעתי על כמה מקרים שקנו דירה משופצת, ותחת הריצפה החדשה והיפה היה צנרת ישנה ורקובה שאילצה אותם לפרק הכל! נסו לברר אצל שכנים באם אפשר, האם יש אצלם נזילות והאם ידוע להם על ליקויים.

הגיעו בעצמכם לדירה– וערכו "בדיקת חמץ"… תעברו על הקירות, ועל התקרה תראו שאין סימני נזילות וכד', פתחו ברזים, בדקו הרחבות בניה אם ישנם, לפעמים בתפר ההרחבה יש סדקים בריצפה או בתקרה שדורשים איטום חוזר ונשנה והדבר קריטי בעיקר בדירת גג, וכו'… נסו להרגיש את רמת התקינות של הדירה. הדבר חשוב שככול שהדירה תדרוש תחזוקה וכן באם היא גם נראית ישנה ומוזנחת יהיה יותר קשה להשכירה וגם המחיר יהיה בהתאם (הדבר חשוב ובפרט למי שמתכנן לקחת משכנתא וכדלק') לפעמים מומלץ באם אפשר להביא עמכם בעל מלאכה/ שיפוצניק שיבדוק יחד עמכם את הדירה
דירות גג– מכיוון שהדירות ישנות הבעיות מצויות מאוד בדירות גג בהן קימות בעיות של אטומים, נזילות וכו… שהן בעייתיות גם מצד המגורים בדירה וגם מצד הקושי לאסוף כסף מן השכנים לצורך הזיפות והתיקונים (שכל דיירי הבניין חייבים בהם ע"פ ד"ת והחוק להבדיל) ובפרט באם אתם לא מתגוררים שם והשכנים לא מכירים אתכם.
דירה בקומה גבוהה– דירה בקומה גבוהה (כשאין בבניין מעלית) בד"כ קשה יותר למצוא לה שוכרים ושמעתי ממתווך שעדיף דירה קטנה יותר וכו' באם היא בקומה נוחה יותר
דירה גדולה- לפעמים מקבלים הצעה טובה של דירה גדולה ( ארבעה חדרים ויותר..) וזה נראה מפתה… אך חשוב לבדוק האם זאת דירה שעוברת לשוכר- האם ישנו היצע של שוכרים בעלי משפחה המעוניינים בכזה גודל ומוכנים לשלם עליו מחיר גבוה יותר, והדבר ק"ו באזור חילוני. ובד"כ הקושי במציאת שוכרים ודמי השכירות שתוכלו לגבות בעבורה לא מצדיק את ההשקעה הכספית הנוספת בדירה גדולה יותר.

6. דירה מחולקת –

משקיעים רבים קונים דירה גדולה ומחלקים אותה ל 2 יחי' ובכך מקווים להגדיל את התשואה.

חשוב מאוד לדעת!!!- לרוב אין התרי בניה לחלוקה שכזו ובכך בעלי הדירה נתונים ל"סחיטה" מתמדת מצד השוכרים שמאיימים שילשינו לרשויות על הבניה הלא חוקית באם לא יורידו משכר הדירה וכד' (וכבר ארע שהשוכרים הלשינו ע"כ בשביל הרצון לנקום וכד' וכמובן שלאחר שהעירייה חייבה לפרק את הפיצול והשוכרים הוכרחו מחמת כך לעזוב את היחידה, הם תבעו פיצויים ודמי הפרת חוזה ועוד…)

וכן באזור שמתגוררים חילונים וכד' מצוי מאוד שהם מלשינים ע"כ לעירייה.

ובאזורים רבים העיריה אכן מחמירה מאוד בעניין זה ואף מפרקת את הבניה הלא חוקית- (ע"ח הבונה כמובן) והנזק הכספי הוא עצום! מעבר לעוגמת נפש.

וכן יש לבדוק אם יש ביקוש באזור זה לדירות קטנות (הדבר תלוי בכמה דברים וצריך להתייעץ ע"ז עם אדם אמין שמכיר את האזור).

משכנתא- חשוב מאוד לבדוק האם יש אפשרות לקבל משכנתא על הדירה. ישנם קונים שגילו רק לאחר חתימת החוזה שאין אפשרות למשכנתא או שמחמת כמה סיבות הבנק מוכן לתת משכנתא נמוכה ממחיר הדירה כפי שנמכרה (מצוי בדירות בבניינים ישנים ובפרט לאחרונה בעקבות החשש מקריסת בנינים עקב התיישנותם, שמאי הבנק לא לוקחים ובהרבה מקרים מסרבים לתת משכנתא או שמוכנים לתת אבל בריבית גבוהה מאוד) והנזק הכספי מביטול חוזה וכו' הוא גדול, ולכן באם רוצים לשלם את כל התשלום על הדירה ממשכנתא רצוי להתייעץ עם שמאי לפני חתימת החוזה באם ערך הדירה תואם לציפיות לקבלת ההלוואה מהבנק
לחץ- רבים מאלו שנפלו בפח וקנו דירה עם חסרונות מהותיים (שלא ידעו מכך קודם) סיפרו שקנו את הדירה מתוך לחץ והרגשת דחיפות, ולכן יש לשים לב לא לקבל בשום אופן החלטות גורליות מתוך לחץ, ואדרבה בזמנים אלו יש להתייעץ עם הסובבים שלא נוגעים בעניין.

כל נוכל מתחיל, יודע שהלחץ הכי יעיל ובמיוחד עם זו"צ תמים, והוא תמיד! יספר לכם שיש עוד קונה שתכף הוא כבר סוגר עמו במחיר גבוה יותר, ושזה עסקת חלום ושטות להחמיץ אותה ועוד ועוד, ואדרבה ככל שאתם תשאלו הוא כבר יגיד שנמאס לו מכם והוא כבר יסגור עם אחרים "שמבינים ויודעים לזהות עסקאות פיס"

ראו הוזהרתם- כשזרים לחוצים להיטיב עמכם זה ממש לא מה שאתם חושבים…

דרך מי קונים את הדירה?

בדירה כמו בשידוכים- לעולם לא סומכים רק על המתווך!!! מתווך שנראה "משלנו" גם אם יש לו זקן ופאות ארוכים…. זה עדיין לא מוכיח על ישרות ואמינות.

ישנם מתווכים רבים יראי שמיים אשר עושים מלאכתם באמונה אך ישנם רבים מאוד שלא!

ראשית כל בררו על המתווך בעצמו- ורצוי אצל לקוחות רבים ככל שניתן. חשוב לזכור שגם לשקרן הגדול ביותר יש הצלחות מידי פעם….

כמו שאמרנו- בררו על הדירה גם עם תושבי המקום.
מחיר הדירה– כאשר אתם סוגרים על מחיר עם המתווך נסו לדבר גם עם המוכר בעצמו! פעמים רבות המתווך נוקב בסכום גבוה בהרבה מערך הדירה ולוקחת את ההפרש לעצמו- וחוץ מההפסד המידי באם אח"כ תרצו למכור את הדירה תקבלו הרבה פחות באופן יחסי ממה שנתתם תמורתה בקנייתה, בשיחה קצרה עם בעל הדירה תוכלו לעלות על התרמית ואז להתמקח ולשלם הרבה פחות (פעמים רבות המתווכים ימנעו מכם גישה אל בעל הדירה- במקרה כזה היו חשדניים ונסו לברר אצל תושבי המקום מהו שוויה המוערך האמיתי של דירה באזור, וכן יש אפשרות דרך אתרי העיריות ואתר יד 2 לבדוק פרוט העסקאות והמחירים שנעשו לאחרונה בכל אזור)

למי משכירים את הדירה?

נושא השכרת הדירה הוא פרק בפני עצמו שדורש ס"ד דשמיא רבה ואף פעם לא להפסיק להתפלל!

בעלי משפחה– עדיפות גבוהה יש להשכיר את הדירה לבעלי משפחה או לכל הפחות לכאלו שעבודים בעבודה קבועה ומסודרת ולא לבודדים מפוקפקים או לכאלו שאין להם עבודה והכנסה קבועה.
בררו על השוכר– כאשר אתם משכירים דירה לאדם נסו לברר עליו כמה שיותר:

היכן גר קודם? למה עזב?
היכן עובד? כמה משתכר?
בקשו פרוט עו"ש ותלושי משכורת
בדקו האם יש עיקולים על החשבון (אפשר לבדוק זאת בקלות דרך בנק ישראל)
היו חשדניים- אם משהו לא "מריח" לכם- אל תהססו מלברוח מהעסקה….. הרבה יותר קל לא להשכיר את הדירה מאשר לסבול את העגמות נפש כשצריך להוציא שוכר מן הדירה כשהחוק בד"כ מסייע בעדו, ותהליך ההוצאה מהדירה של שוכר גם באם הוא לא משלם הוא הליך משפטי יקר ומתיש.

תשלום –

לא מקבלים שום אמצעי תשלום מלבד צקים!!! לעולם אל תאמינו לסיפורי העברות כספים, תשלומים במזומן, הוראות קבע וכו'… וכן דאגו שיהיה ברשותכם צ'ק ביטחון.
ביטוח שכירות –

לכל מי שחושש מסיבוכים בנושא תשלום השכירות וכד' יש אופציה לרכוש פרמיית ביטוח לנושא זה והם אחראים לשלם על כל אי תשלום וכד' ישנם חברות ביטוח שגם מבטחות את כל ההליך של ההוצאה מהדירה של דייר שלא משלם ואת כל הנזקים הנגרמים מכך (התשלום החודשי לביטוח גבוה יחסית אך יש אנשים שמעדיפים את הקרן בטוח) כמו חברת דיפרנט.

מנהל נכס

הבאת והחלפת שוכרים- כאשר אתם שוכרים מנהל נכס- תפקידו להביא לכם שוכרים לדירה ולדאוג לגביית התשלום

היו ערניים! היו מקרים שהמנהל דיווח שאין שוכרים בדירה ושלשל את דמי השכירות שגבה מהשוכרים- לכיסו. לכן חשוב מאוד באם יש חשד לבדוק את הדברים, להראות נוכחות בשטח ולהתעניין.
חשוב מאוד- כאשר עזב שוכר את דירתכם נסו גם אתם להשיג שוכרים חדשים (אפשר גם דרך אתר יד 2 ועוד) ואל תסמכו רק על מנהל הנכס או מתווך שיקבלו את חלקם בדמי התיווך גם באם יביאו שוכר רק לאחר חודש- חודשיים…. עבורכם כל חודש שהדירה ריקה = הפסד!

תשלום למנהל הנכס- בד"כ התשלום למנהל הנכס הוא חודש שכירות בשנה- דאגו לברר מה קורה במקרה שמתחלף שוכר באמצע השנה- האם תחויבו שוב בשכר תיווך נוסף באותה השנה? ובאופן כללי חשוב להגדיר בדיוק את תפקידו של מנהל הנכס ולעגן את הדברים בחוזה מסודר.
העברת תשלומים- שימו לב שכל התשלומים: מים, חשמל, גז וארנונה עוברים ע"ש השוכר. וכן אם אתם מחדשים חוזה שכירות- דאגו לעדכן את רישומי הארנונה בעירייה בכך!! יש עיריות שמבחינתם ברגע שנגמר החוזה הנמצא ברשותם- האחריות לתשלומי הארנונה עוברת אליכם!!!!! (אתם יכולים לגלות אחרי שנים שהשוכר לא שילם, ולמרות שהעירייה לא טרחה לעדכן אתכם אתם ערבים לתשלומים הללו ולא תוכלו למכור את הדירה כל עוד לא תסלקו את חיובי הארנונה המצטברים ובתוספת ריביות עתק! אומנם במקרה וח"ו כך ארע יש מקרים שבהם יש פתרונות ויש להתייעץ עם עו"ד)

חשוב מאוד!! גם אם בחוזה כתוב שהחוזה מתארך אוטומטית אחרי שנה- ענין זה לא תקף מבחינת חלק מהעיריות הנ"ל ועליכם להמציא להם חוזה שכירות חתום למשך כל התקופה מחדש!!

הבהרה חשובה:

כל המידע שלפניכם הינו לקט של ספורים ועובדות מתוך השטח של אנשים טובים שרצו לחלוק עמכם את ניסיונם. ועל כל אחד ואחד לעשות את הברורים המתאימים לו ולהגיע למסקנות הטובות עבורו.

אבל! זה לא אומר שתתקלו בכל אלו בקנית דירתכם וסביר להניח שבאופן כללי "העסק ירוץ".

כל מטרת הכתבה הינה לעורר מודעות נרחבת ככל שאפשר לבעיות העלולות לצוץ (לעיתים מחוסר ידע מקדים) ואת הפתרונות לכך.

והעיקר אל תשכחו להרבות בתפילה שתשרה בכל מעשה ידיכם ס"ד וברכה!