כיצד לבחור עורך דין
כיצד לבחור את עורך הדין?
גם בשאלה זו ניתן את רשות הדיבור לעורך הדין משה נתן רוזנבלט שירחיב לנו את הידיעות בנושא חשוב זו.
השאלה הזו, היא בעצם שאלת מפתח לכל איש מקצוע: כיצד בוחרים איש מקצוע מתוך המבחר של ספר הטלפונים?
מקובל לבדוק שלושה דברים עיקריים: אמינות, מקצועיות, תמורה (מחיר) או בקיצור אמ"ת. כך נעשה גם במקרה של בחירת עו"ד, בשינויים שיפורטו להלן:
אמינות – כדאי לברר עד כמה שניתן, על אמינותו של עורך הדין באופן כללי. אם מדובר בנער קל דעת שסיים אמש את לימודיו, או באדם מבוגר ומיושב אשר לא יצא עליו שם רע מידי.
חשוב הדבר במיוחד כאשר מדובר במי שמייצג את המוכר, יען בידיו מופקדים כספי נאמנות, ולעיתים מדובר במאות אלפי ש"ח. בצעירותי ביצעתי עיסקה מסויימת בצפון הארץ, באמצעות עו"ד צעיר מעולי בריה"מ שמאן דהו הכיר לי בנצרת עילית. שלשתי בידיו את הכספים והוא נעלם מהארץ איתם ביחד. עד היום טרם הסתיים ההליך המשפטי.
לצערנו, גם עצם ההשתייכות למגזר החרדי איננה ערובה לאמינות. בשנים האחרונות נפסקו פסקי דין מחמירים על מספר עורכי דין מהמגזר החרדי בגין זיוף מסמכים וכדו'. אם כי בנקודה זו, שונים הדברים בין מקצוע זה לשאר המקצועות, בהיות וועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין פעילה במיוחד בעניין זה. ניתן להיות רגועים יחסית ככל שמדובר בעו"ד. גם מכיון תלונות על הונאה מצד עו"ד, מטופלות בחומרה יתירה על ידי לשכת עוה"ד, ומוטלים עונשים מרתיעים במיוחד. וגם מכיון שעוה"ד בד"כ מכוסים בביטוח מקצועי, אשר יכסה את רוב הנזקים ככל וייגרמו על ידו.
מקצועיות – כאן צריך לבדוק שלוש נקודות מרכזיות:
א) האם עורך הדין עוסק באופן קבוע בעיסקאות נדל"ן מקבלן / יד שניה?
(בחר את הדירה הרלוונטית).
מקצוע עריכת הדין הינו רחב ביותר, החל מחקיקה ובג"צים ועד דיני עבודה. העובדה שיש לכם דוד עו"ד מוצלח מאוד בתביעות נזיקין ותאונות, שמוכן לטפל עבורכם בעיסקת הנדל"ן, איננה אומרת שהוא אכן יכול לעשות זאת. בדיוק מאותה סיבה שאני מסרב לטפל בתאונות דרכים. לא בגלל שזה לא מעניין אותי ולא בגלל שלא מרוויחים שם (מרוויחים הרבה) אלא בגלל שאני פשוט לא יודע, וטרם מצאתי מי שיסכים שאתלמד על התיק שלו. הרי אתם לא רוצים שהדוד הנחמד יתלמד על התיק שלכם.
גם עו"ד שתחום עיסוקו במקרקעין אין זה אומר שהוא אכן מומחה בחוזים של עיסקאות יד שניה. ייצגתי פעם בתיק עו"ד ממשרד מפורסם מאוד, המייצג את אחת מחברות הבניה הגדולות בארץ. גם עורכי דין כאלו מבינים לעיתים כי את העיסקה הפרטית של הבית שלהם עדיף שיעשה עו"ד שזהו תחום עיסוקו.
ב) סוג הרישום.
כידוע ארץ ישראל, חמדת האומות, נשלטה בידי שלושה סוגי ממלכות במאה האחרונה, התורכים הבריטים והמדינה. ובשטחי יו"ש התווסף גם המינהל אזרחי שהוא הכלאה של צבא ומדינה. מה שהביא לכך שהדירות בארץ אינן רשומות באותה מתכונת. אינה דומה דירה הרשומה בטאבו, במושע, מירי, מינהל, חברה משכנת, סוכנות היהודית, עמידר, או כל סוג אחר מתוך עשרות הסוגים. וכשם שאין רישומיהן שווים כך גם אין דרישותיהן שוות. הדירות "הקלות" מכולן הן דירות הרשומות בטאבו. שם הכללים פחות או יותר ברורים ועורכי הדין יודעים את המצפה להם. אך כאשר יורדים רמה, לדירות במודיעין עילית, ביתר עילית וכדומה, כאן העניינים מתחילים להסתבך. כל פרוייקט רשום בחברה משכנת, ולכל חברה משכנת יש את הדרישות (המוזרות) שלה.
כל עו"ד יש לו את הדירות שבהן הוא מומחה, את הדירות שהוא פחות מכיר. ואת הדירות שהוא ממש לא יודע איך לאכול. אני למשל, לא מוכן לטפל בעסקאות יד שניה הכפופות לסוכנות היהודית. ניסיתי פעם אחת לעשות עיסקה בבית חלקיה, והבנתי מהר מאוד שזהו תחום ספציפי שצריך להותיר למומחים בתת שטח זה. היה צורך במסמך של הסוכנות היהודית המאשר את העברת הזכויות. פניתי אליהם ונאמר לי כי יש לשלם דמי הסכמה. סברתי כי מדובר באגרה כלשהי בסך כמה מאות שקלים והמשכתי בעיסקה. "במקרה" שמעתי הרצאה באותה תקופה על דמי ההסכמה הגבוהים שהסוכנות דורשת. הבנתי לאחר בירור כי אילו הייתי ממשיך בעיסקה יכולתי לגרום ללקוח שלי חיוב של עד מיליון ש"ח כדמי הסכמה – כשליש מערך הדירה! בנס הבחנתי בכך בטרם הספקתי לגרום נזקים בלתי הפיכים ללקוח שלי. העברתי את העיסקה לעורכת דין שעוסקת בתחום ספציפי זה והצלתי את הלקוח ואת עצמי. וכידוע, לא תמיד מתרחשים ניסים. בתור עו"ד אשר רוב עסקאותיו הינן ביו"ש ובחברות משכנות, אני רגיל לקבל פניה מהעו"ד של הצד השני לעיסקה, היושב בהרצליה למשל, המנסה לברר כיצד להשלים את העיסקה. זה לא טוב ללקוח שעורך הדין שלו לא יודע את העבודה.
הערת אזהרה
בנוסף לסוג הרישום, יש גם לבדוק אם יש בעיסקה בעיות יוצאות דופן. כמו למשל, הערות של הוצאה לפועל, של העירייה בגין חריגות בניה חמורות, הערה של ביהמ"ש לענייני משפחה למשל, יכולה ללמד על קיומו של סכסוך ירושה או סכסוך משפחתי אחר, העלול לסחוב אתכם לתוכו. במקרים כאלו יש לבחור עו"ד אשר יש לו ידע נרחב בדיני משפחה. אני אישית נוהג בעיסקה כזו, להכניס לתיק עו"ד נוסף אשר זהו תחום עיסוקו.
ג) מה מידת הניסיון שלו.
ככל שעורך הדין מנוסה יותר, יש פחות סיכוי לבעיות. אודה ולא אבוש: התיקים הראשונים שלקחתי לקחו לפעמים שנים עד שנרשמו על שם הקונים. ככל שהתקדמתי הדברים קורים בזריזות יותר (אם כי טרם הגעתי למהירות הרצויה). אין זה אומר שצריך לקחת דווקא עו"ד וותיק, אבל יש בהחלט לקחת זאת כפרמטר נוסף. בד"כ תהיה לכך משמעות במחיר.
ייתרון נוסף הינו כשזה מגיע למסוי מקרקעין: הניסיון יכול להיות קריטי, בפרט בייצוג המוכר, בפרט ובפרט אם זו לא הדירה הראשונה והיחידה שהוא מוכר. בעסקאות של טאבו משותף או זכויות בקבוצות רכישה, יש צורך חיוני בניסיון ספציפי לדיווחי עסקאות מסוג זה גם לצד הקונה. טעות קטנה של חוסר ידע עלולה להסתיים בתאונת מס של מאות אלפי ש"ח. והיו דברים מעולם, כולל במשרד שלי. דוגמא: אברך מכר דירה עם יחידה מעליה. מסוי מקרקעין חייב אותו ב150.000 ש"ח משום שמדובר לדעתם בשתי דירות נפרדות. בסייעתא דשמיא הצלחנו להשתמש בסעיף מיוחד שאיש אינו משתמש בו כמעט (49ה), והורדנו את הסכום לאפס.
כיצד תדעו כמה וותיק עורך הדין?
אפשר פשוט לשאול אותו. וותק אינו דווקא במספר השנים, אלא במספר העסקאות. כל עו"ד העוסק בכך בקביעות מחובר למערכת מסוי מקרקעין באינטרנט, ויוכל להראות לכם בלחיצת כפתור בכמה עיסקאות הוא מטפל. אם כי בנקודה זו, ניתן להניח כי במשרדים העוסקים בעיקר בחוזים, יש די וותק לצורך העיסקה שלכם.
תמורה:
כאן הדברים משתנים ממשרד למשרד ומעסקה לעסקה. הסכומים הראויים לתשלום נעים בסביבות שליש אחוז לכל צד, עם מינימום של 3000 ש"ח. אך ניתנת כמובן האפשרות למשא ומתן, בפרט לצד המוכר. ככל שהעיסקה חלקה יותר, המחיר יכול לרדת. מאידך, ככל שיתבררו בעיות, המחיר יעלה. הערה בעניין זה: שכר הטירחה הינו שיקול חשוב מאוד, בפרט בדירות חלקות. אך אחרון ברשימת השיקולים. האמינות והמקצועיות חשובים יותר.