הבהרה: כל הנתונים שאני כותב פה לקוחים מנתונים רשמיים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והכלכלנית הראשית באוצר ולא לקוחים ממשאלות לב, השערות או אינטרסים אישיים.
תמונת מצב בשוק הנדלן:
קיפאון עמוק – אנחנו נמצאים בחודש השמיני של צניחה במספר עסקאות הנדל”ן כאשר בחודש פברואר 23 נרשם שפל של 20 שנה –
פעם קודמת שהיה מספר כזה נמוך של עסקאות בחודש פברואר היה באינתיפאדה של שנת 2002 רח”ל שלוותה גם במיתון בכלכלה הישראלית – כל זאת על אף שבזמן הזה האוכלוסיה בישראל גדלה בכ- 3 מיליון תושבים נוספים,
כלומר שביחס למספר האנשים זה יוצא אחוז עסקאות נמוך יותר מאשר היה ב 2002. לצערי זה נתון שאף אחד לא מדגיש, כי הוא נותן לנו פרופורציות לעומק הקפאון.
האם יש הבדל בין דירות חדשות מקבלן לדירות יד 2?
בהחלט – הקבלנים חייבים למכור דירות כדי לממן את עלויות רכישת המגרש, הבניה ועלויות הריבית הגבוהות לכן הם מורידים מחירים ומעניקים הטבות מפליגות לרוכשים, הטבות שמגיעות בממוצע לכ – 15% הנחה, שזה דרמטי ולכן באמת הקבלנים גם מצליחים למכור דירות למרות המצב,
לעומת זאת בשוק דירות יד 2 שרוב האנשים לא חייבים למכור את הדירה באופן מיידי ומקסימום לא יחליפו את הדירה, וגם אלה שרכשו דירה אחרת וחייבים למכור יכולים להמתין ולקחת הלוואות גישור לתקופה של שנתיים מה שמעניק להם אורך נשימה, כתוצאה מזה הם לא מזדרזים להוריד מחירים ולכן בשוק יד 2 פשוט כמעט ואין מכירות ורק בחודש האחרון התחלנו לראות ירידות מזעריות במחירי דירות יד 2 אולם הצפי הוא שככל שתימשך הריבית הגבוהה גם מוכרי דירות יד 2 ייאלצו להוריד מחירים.
אולי מספר העסקאות יורד כי פשוט חסרות דירות ואין מה לקנות, מה שבסופו של דבר יעלה את המחירים?
זו אחת הדעות הרווחות שגורמים אינטרסנטיים מפיצים בציבור אבל היא לא נכונה,
מכיוון שעל פי נתוני הכלכלכנית הראשית באוצר מספר הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים עלה לשיא של כ 55,000 דירות,
לשם השוואה לפני שלוש שנים בחודש ינואר 2021 מספר הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים עמד על פחות מ 30,000 דירות,
כמעט פי 2 יותר דירות שנמצאות על המדף ומיועדות למכירה!!
כמו כן על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר מספר משקיעי נדל”ן שמוכרים דירות גבוה ממספר המשקיעים שרוכשים דירות להשקעה כתוצאה מכך מאז חודש דצמבר 2021 נכנסו לשוק 7,400 דירות שנגרעו ממלאי המשקיעים.
אם הריבית גבוהה ומחירי הדירות יורדים אז הקבלנים יעצרו את הבניה ואז יהיה מחסור בדירות והמחירים יעלו?
זו עוד דעה שגויה שנפוצה בציבור. מכיוון שהקבלנים רכשו כמות עצומה של קרקעות ולקחו עליהם הלוואות כך שהם חייבים לבנות אותם ולמכור דירות כדי להחזיר את ההלוואות,
לחילופין, הם יכולים למכור את הקרקעות בהפסדים עצומים ואז מי שרכש מהם את הקרקע במחיר מוזל יוכל למכור דירות במחיר נמוך וגם להרוויח….
בנוסף הציבור הרחב לא יודע, אבל המדינה משחררת כל הזמן מכרזי קרקעות לבניה וכעת לאור המצב נכנסים לתמונה יזמים שלא ממונפים עם חובות עצומים והם זוכים בקרקעות מעולות במחירים מוזלים כי אין הרבה מתחרים על כל מכרז ויש מקומות שמחיר הקרקע ירד ב 50% ביחס למחיר שיזמים זכו בהן לפני שנה,
כך שככל הנראה תמיד יהיה מי שימשיך לבנות.
ראיתי שפרסמו בעיתון שמספר המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ עלה ב 18% האם זה אומר שמתחילה התאוששות בשוק הנדלן?
ממש לא, מה שפורסם זה שמספר המשכנתאות בחודש מרץ עלה ב 18% ביחס לחודש פברואר שקדם לו, אבל ביחס לחודש מרץ לפני שנה מדובר בצניחה של 50%.
גם על פי נתונים מקדמיים רשמיים עולה שבחודש מרץ נמשך הקיפאון בשוק ומספר עסקאות נמוך.
האם זה אומר שמחירי הדירות ימשיכו לרדת או ירדו ב 20 ו 30 אחוז?
לא ניתן לדעת, יש מצב שפתאום בעוד חודש למשל, נגיד בנק ישראל יחליט להוריד ריבית ולשחרר הקלות בשוק הנדל”ן ואז אנשים יתחילו לחזור לשוק,
או לחילופין שחברות ביטוח עתירות ממון יתנו“רשת הגנה פיננסית” לקבלנים וכך הקבלנים יקבלו אוויר לנשימה ולא יהיו חייבים למכור דירות בכל מחיר וירידת המחירים תיעצר,
מנגד אם הריביות הגבוהות יימשכו ובמקביל המשק ייכנס למיתון, סביר להניח שנראה המשך ירידת מחירים.
האם ירידת המחיר של הדירות תוזיל את מחירי השכירות?
מקווה שתצליחו לעקוב אחרי התשובה הזו 
מצד אחד ההיגיון אומר שאם מחיר הדירה יורד אז מחיר השכירות אמור לרדת,
מנגד מכיוון שהריבית עלתה אז מחיר הדירה בפועל עבור המשקיע עלה כי הוא משלם החזר חודשי גבוה יותר על המשכנתא שלו, ולכן הוא ידרוש מחיר גבוה יותר עבור ההשקעה שלו כלומר עבור השכירות, אחרת הוא יעדיף להפקיד את הכסף בבנק,
בנוסף מספר הדירות שבידי המשקיעים מצטמצם כך שמספר הדירות המיועדות להשכרה יורד מה שדוחף כלפי מעלה את מחירי השכירות,
לעומת זאת, בעקבות האינפלציה ועליית הריבית היכולת של משקי הבית לשלם מחירי שכירות גבוהים יורדת, מה שדוחף כלפי מטה את מחירי השכירות,
בסופו של דבר כל השיקולים המנוגדים הללו משפיעים על מחיר השכירות ולא ניתן לדעת איזו השפעה יותר דומיננטית,
אבל באופן עקרוני בעידן של אינפלציה ואו עליית ריבית מחירי השכירות אמורים לעלות.
בשורה טובה לסיום-לראשונה מזה עשור בניה מאסיבית עבור המגזר החרדי
לראשונה מזה שנים. יצא מכרז לבניית 5,300 יח"ד המיועדות לציבור החרדי בקרית גת, מתוך כ- 10,600 יחידות בסה”כ שיצאו למכרז.
תמהיל הדירות יכלול כ 3,000 דירות של מחיר למשתכן להיתרה תשווק לשוק הפרטי.זה הישג גדול ויהווה התחלתו של פתרון למצוקת הדיור.
מדובר בפרויקט שכבר לפני כשנה התחילו בעבודות התשתית בשטח וצפי האכלוס אמור להיות בעוד כחמש שנים מה שהופך אותו לפתרון זמין יחסית לפרויקט בסדר גודל כזה,
וגורמים בעיריית קרית גת לחשו לי שבנוסף לזה אמורים לקדם עוד קרוב ל 1,000 יח”ד בקרית גת שיהיו זמינים לאכלוס אפילו בתוך 3 שנים.
נותר רק להתפלל שאכן נזכה לראות את הפרויקטים הללו מתממשים.
לכל שאלה או הבהרה אני זמין לכם בלחיצה אחת על המילים הללו